金九银十行情不妙，房地产市场要凉凉了？

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在国内房地产市场领域中，我们经常会听到金九银十的说法。金九银十是楼市传统意义上的“蜜月期”，历来被称为“最适合购房的两个月”。究其原因，主要还是在于大众的消费需求以及消费心理的影响，而与其它月相比，在九月十月开盘的，往往会有一个比较好的购买需求，交易量也会水涨船高。然而深圳楼市近期表现使“金九银十”行情显得有些信心不足。

据深圳中原统计，新房市场供应量继续下滑，成交量和访客数量持续低迷；二手房市场虽然成交量创下新高，但后市预期仍然看平；商业市场和办公市场成交量也不断回落。总之，整个市场表现平淡，有后劲不足的趋势。详细情况如下：

（本文综合自商业周刊中文版、深圳中原8月月报）

市场表现

一、新房市场

✍住宅供给量继续下滑：

8月仅半山悦海花园、进洋新天地水岸花园两住宅项目获批，两项目住宅体量均较大，批售面积共14.1万平，环比下降12.6%，两新增批售住宅项目均已于8月入市， 另外还有琳珠华庭住宅产品加推、前海港湾花园现楼入市，住宅推售面积共17.7万平，环比下降22.7%。

✍住宅成交量持续低迷：

“731”新政后，新房市场热度骤然下降，另外8月份暴雨天气影响，各楼盘访客量大幅减少，前三周访客指数持续下降至41.22，第四周有两项目入市，访客指数有所回升，最后一周又无一项目入市，访客指数再度下滑。

8月共有四个项目入市，主要是住宅产品加推，也有少量公寓入市。新政影响下，市场各方观望情绪浓厚，开収商入市节奏减慢，楼盘访客量减少，整体开盘去化约两成，去化率逐渐下降。

根据网签数据显示，8月全市新建商品房共成交4840套，环比减少1套；成交面积为46.97万平，环比↑10.1%，成交均价为52016元/平，环比↓6.1%。

✍公寓成交量价齐跌：

8月无公寓项目获批。成交方面，全市商务公寓共成交960套，环比下降13.67%；成交面积5.42万平，环比下降9.70%；成交均价为53156元/平，环比下降10.77%。

中原研判：根据市场监测，“731”新政后市场热度骤然下降，楼盘访客量持续减少，成交量下滑明显。从2016年10月政策调控后“金九银十”已不复存在，目前市场各方仍在观望中，购房客流量减少，开发商推盘节奏放缓，预计短期内市场成交或将继续低迷。

考虑到8月无公寓项目获批，开发商入市谨慎，市场观望气氛仍然存在，预计后期成交量可能也会有所影响。

二、二手房市场

✍住宅成交量创新高，但市场后市预期仍看平：

根据国土局备案数据显示，2018年8月二手住宅共成交7208套，环比上升3.1%，创下2017年以来新高；成交面积58.6万平，环比上升4.1%。

深圳中原领先指数小幅下滑，8月中原领先指数891.9，环比下滑0.14%，二手均价52953元/平。仍反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看，报价指数出现下滑；经理指数下滑后略有回升，经理人仍以看平为主。

中原总结：8月二手住宅规土委备案成交量创去年来新高，但是从实际市场氛围看，在“731新政”影响下，市场观望态势明显，成交量下滑较大，对于刚需客来说，影响不算太大。

三、商业市场

✍一手供应四连降：

8月仅有1个商业项目获批，商业批售面积达到3196.75平，丌足上月批售面积的2成。根据网签数据得，商业共成交161套，9678平，成交面积环比上月增加82%，成交均价为86833元/平，环比增长5%。

✍二手成交增长平缓：

继5月、6月高峰期之后成交走势逐渐趋缓，本月再度出现小幅度回落。8月深圳二手商业共成交425套，环比减少11%，成交面积为2.7万方，环比下滑30%。

四、办公市场

✍一手市场交易低迷：

8月网签数据显示成交面积方面，除南山区呈现上涨势头外，其他各行政区都有所跌幅（除盐田无成交） 。罗湖区较上月跌幅71%，龙岗跌幅66%，全市网签数据显示市场交易较为低迷。

✍二手办公成交回落：

2018年8月深圳二手办公楼成交85套，环比下降30%，共成交1.25万平，环比下降28%。综合历史数据来看，二手办公成交面积基本与3月一致。

政策调控

✍楼市调控政策不断收紧：

7月31日，深圳楼市调控政策升级，“限售限离”的规定压制了买卖双方的心理需求。大家都需要时间去观察、了解市场走势，从而会将购房时间延后。

8月初，住房和城乡建设部指出，促进建立房地产长效机制，努力实现全体人民住有所居目标，各地切实做好房地产市场调控工作，因地制宜，精准施策、综合施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

8月28日，国家发改委主任何立峰表示，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

随着房地产市场“金九银十”已至，自下半年以来，从中央到地方，对于房地产的调控政策一直在不断收紧。业内人士认为，此前住建部等七部门实施的专项行动，意在形成高压态势，建立长效监管机制，同时，客观上将短期目标对准了2018年即将到来的“金九银十”，叠加房地产市场经过一年多以来的调整，预计年内传统的“金九银十”行情成色或将不足，市场表现也许会趋于平淡。